Precios de las viviendas suben hasta alcanzar un récord en la pandemia. Como inquilino la mayor parte de su vida adulta, Clarence Swann temía que los propietarios usaran la pandemia del coronavirus como excusa para estafar a sus inquilinos. Así que, con el deseo de mudarse cerca de la familia, el veterano retirado compró su primera casa el mes pasado a la edad de 74 años.
Sur Florida – AP News
Swann dijo que usó su condición de veterano para obtener el préstamo que necesitaba para comprar una casa de 196.000 dólares este verano en el área de Lake Wylie, Carolina del Sur.
“La primera necesidad a mi edad era que quería estabilidad”, dijo.
Swann es uno de las decenas de miles de compradores que se lanzaron al mercado inmobiliario esta primavera y verano, incluso cuando el coronavirus puso en marcha la economía de los Estados Unidos. La presencia de estos compradores, además de una fuerte caída en el número de casas en el mercado, llevó los precios de las casas a niveles récord en la mayor parte de los Estados Unidos, de acuerdo con un análisis de los datos de precios de la vivienda realizado por The Associated Press y Core Logic.
El precio medio de la vivienda en los EE.UU. en mayo subió un 4,2% en comparación con hace un año. Los datos muestran que los precios de las casas más baratas – las que se encuentran en el tercio inferior de los precios en las áreas metropolitanas y un objetivo típico para los compradores primerizos – crecieron más rápido que el resto del mercado, subiendo un 6,7% con respecto a hace un año.
La pandemia del coronavirus ayudó a configurar el mercado inmobiliario influyendo en todo, desde la dirección de las tasas de las hipotecas hasta el inventario de las casas en el mercado, pasando por los tipos de casas en demanda y las ubicaciones deseadas.
La pandemia empujó a la economía estadounidense a una profunda recesión al cerrar muchos negocios, lo que a su vez obligó a la mano de la Reserva Federal a bajar drásticamente las tasas de interés. La tasa promedio de las hipotecas cayó de alrededor del 3.75% a principios de año a menos del 3% en cuestión de semanas después de que la pandemia golpeara a los EE.UU.
Esa caída repentina de las tasas de hipotecas fue una ayuda instantánea para la asequibilidad de la vivienda, según los economistas, permitiendo a muchos compradores pagar viviendas mucho más caras manteniendo los mismos pagos mensuales.
“Una caída de 0,75 puntos porcentuales puede no parecer mucho, pero es como entregar 40.000 dólares a un comprador de una casa de 475.000 dólares, que puede conseguir más casa por el mismo pago mensual”, dijo Taylor Marr, economista senior de Redfin.
La pandemia también provocó que los vendedores retrasaran la puesta en el mercado de sus casas. Los vendedores, que suelen ser mayores que los compradores, estaban o bien preocupados por la economía, o bien preocupados por sus empleos, generalmente reacios a que entraran extraños en sus casas, o alguna combinación de las tres cosas. La oferta de casas disponibles para la venta en mayo bajó casi un 30% con respecto al año anterior.
La falta de propiedades embargadas para la venta también fue un factor menor, ya que los estados y el gobierno federal impusieron moratorias sobre los desalojos y las ejecuciones hipotecarias.
“La oferta y la demanda están todas fuera de lugar. Tengo menos de un mes de oferta de casas en mi área”, dijo Jay Rinehart, un agente de bienes raíces en el área metropolitana de Charlotte, Carolina del Norte.
Como casi todas las demás industrias, el sector inmobiliario se detuvo en marzo, cuando los gobernadores del país pusieron en marcha las órdenes de quedarse en casa. Pero una vez que esos pedidos fueron levantados, los compradores que tenían la intención de comprar en 2020 antes de la pandemia volvieron al mercado, dijeron los agentes inmobiliarios.
El aumento de la asequibilidad de las viviendas probablemente tuvo que ver con el aumento de los precios de las casas nuevas, o de las que tienen un precio en el tercio inferior del mercado.
En Washington, DC, el agente inmobiliario Sandy Shimono dijo que la mayor parte de la actividad en los últimos tres meses ha sido para casas entre $400,000 y $650,000, que en la costosa área metropolitana de DC son consideradas casas de inicio.
“Muchos están cansados de alquilar y finalmente la asequibilidad de las casas parece ser un objetivo alcanzable”, dijo Shimono.
Es demasiado pronto para saber si el éxodo de las ciudades a los suburbios será duradero. Muchos empleadores han dicho a los empleados que esperen trabajar a distancia hasta principios de 2021, y algunas empresas hablan ahora de al menos algún trabajo realizado a distancia de forma indefinida.
La pandemia también ha cambiado temporalmente el tipo de viviendas que se demandan. Las familias están buscando hogares con habitaciones, especialmente si los niños pueden estar haciendo aprendizaje a distancia en el futuro inmediato.
Darin LaFramboise, de 35 años, y su prometida tenían planes de mudarse eventualmente del centro de San Francisco a los suburbios cuando tuvieran una familia. Pero la pandemia los obligó a ambos a trabajar a distancia y a programar sus reuniones de Zoom alrededor del otro para que no se hablaran entre ellos. Aceleraron la búsqueda de una casa.
“Nos encantaba estar en el centro de la ciudad, pero una vez que los tipos de interés bajaron como lo hicieron, empezamos a buscar seriamente”, dijo.
La pareja no encontró nada al principio, incluso perdió una propiedad en la que su oferta estaba 200.000 dólares por encima de la oferta, pero finalmente encontró una casa de tres dormitorios en Lafayette, California, en medio acre de tierra a 55 minutos del centro de la ciudad de San Francisco en tren, por 1,65 millones de dólares.
“El centro (de Lafayette) nos recuerda mucho a donde vivíamos en SF, y tenemos acceso a los mercados y restaurantes como antes”, dijo.
“Además, tenemos espacio!”
Sin embargo, hay algunas amenazas a la resistencia del mercado de la vivienda.
Los precios de las casas han estado subiendo mientras la nación está en las garras de una profunda recesión. Muchas de las protecciones que se pusieron en marcha en los primeros días de la pandemia están llegando a su fin: los desalojos están volviendo a empezar y es probable que se produzcan ejecuciones hipotecarias. También han expirado los beneficios de desempleo mejorados, y los trabajadores desempleados quedan a la espera de que el Congreso pueda llegar a un acuerdo para extenderlos.
Un análisis de los datos de las hipotecas muestra que aproximadamente el 7,5% de todas las hipotecas activas permanecen en algún tipo de programa de indulgencia, según el agregador de datos financieros Black Knight. Aproximadamente 2,2 millones de programas de indulgencia de 3 meses expirarán en septiembre.
Con menos protección y la certeza de que la pandemia durará el resto del año, potencialmente miles de propietarios podrían atrasarse en los pagos y ver sus casas embargadas. Una repentina avalancha de oferta podría bajar los precios de las casas en la segunda mitad del año.
Además, los que buscan comprar recientemente han sido en gran parte compradores de vivienda por primera vez, que a menudo tienen ingresos más bajos y son más susceptibles a los cambios en la fortuna económica que los ricos.
“Creo que hay un riesgo significativo por delante, que afecta particularmente a los compradores de los niveles más bajos del mercado de la vivienda, pero probablemente más notablemente a los inquilinos”, dijo Marr de Redfin.
