En los próximos cuatro años, la Oficina de Planificación de Miami-Dade pronostica un hito para el sector inmobiliario: Los urbanizadores se quedarán finalmente sin terrenos para construir nuevas viviendas unifamiliares.
SurFlorida / El Nuevo Herald
Esto no significará el fin de la construcción residencial en Miami-Dade: las previsiones del condado dicen que hay suficiente terreno para construir pequeños complejos de apartamentos, edificios altos de condominios y otras opciones multifamiliares para que los urbanizadores puedan seguir construyendo hasta 2040 y más allá. Y los compradores seguirían teniendo muchas opciones para adquirir una vivienda unifamiliar en Miami-Dade, con casi 5,000 viviendas a la venta este mes en Realtor.com.
Pero las proyecciones actuales de población, las cifras del Censo, el volumen de construcción, las normas de zonificación y la demanda media de los compradores para las distintas categorías de vivienda llevaron a los planificadores de Miami-Dade a concluir en un informe de marzo sobre la gestión del desarrollo futuro que “se prevé que la oferta de usos residenciales unifamiliares en el condado se agotará en 2024”.
La fecha es solo una proyección y pudiera reducirse con solo ligeros cambios en los diversos factores inmobiliarios introducidos en los algoritmos para pronosticar la oferta y la demanda. De hecho, el Departamento de Recursos Económicos y Reguladores del condado concluyó recientemente que la oferta de lotes unifamiliares durará probablemente hasta 2025.
Cualquiera que sea la duración exacta de la vida de los nuevos terrenos para viviendas unifamiliares, los pronósticos de que el canal de construcción se está secando son usados por los urbanizadores para presionar para ampliar el Límite de Desarrollo Urbano de Miami-Dade para que puedan crear más del tipo de casas que los compradores quieren.
“No puedo decirle a la gente dónde quiere vivir”, dijo Truly Burton, directora de la Asociación de Constructores del Sur de la Florida, un grupo de la industria de la construcción. “Algunas personas quieren vivir en una casa unifamiliar. … Esto no es un juego de números. Esto es donde la gente elige vivir”.
El Límite de Desarrollo Urbano (UDB) es la zona de amortiguación incluida en las leyes de uso del suelo del condado que se interpone entre la construcción comercial y residencial y los Everglades.
Para los grupos ecologistas y sus aliados, la disminución del número de parcelas unifamiliares refleja una estrategia de crecimiento de los urbanizadores que ha salido mal en Miami-Dade. Argumentan que un mayor número de lotes para la construcción de viviendas unifamiliares no resolverá los problemas actuales, ya que casi todo el suelo residencial de Miami-Dade está ocupado por viviendas unifamiliares en un condado que lucha contra el tráfico, las crecientes amenazas de las inundaciones interiores y una de las peores brechas de asequibilidad del país.
“Estamos tratando de hacer frente a la elevación del nivel del mar y simplemente pretender que podemos dar a todo el mundo un lote de un cuarto de acre”, dijo Richard Grosso, un abogado ambiental en Plantation que trabaja para la coalición Hold the Line, que presiona para mantener el UDB en su lugar. “No es realista”.
El proyecto residencial de Green City quiere que se mueva el UDB
Fuera del UDB, en West Kendall, un urbanizador de Key Biscayne espera usar la menguante cartera de viviendas nuevas del condado para conseguir la aprobación de la conversión de 300 acres de tierra de cultivo en una nueva comunidad.
El proyecto Green City de Limonar Development aportaría unas 2,000 viviendas adosadas a una zona situada entre Krome Avenue y la parte del UDB que va a lo largo de Southwest 167 Avenue. Alrededor de 13% de las unidades planificadas cumpliría los objetivos del condado para las viviendas para la fuerza laboral y, en virtud de los criterios actuales, tendrían un precio adecuado para compradores que ganan alrededor de $83,000.
El proyecto, delimitado por 64 Street al norte y Sunset Drive al sur, contaría también con un complejo comercial con espacio industrial, oficinas, tiendas y restaurantes.
La zona ilustra el efecto del UDB: conduce hacia el norte por 167 Avenue y las tierras de cultivo se despliegan por el arcén izquierdo, mientras que las vallas de los patios traseros de las subdivisiones unifamiliares enmarcan el lado derecho de la carretera.
El plan de ordenación territorial de Miami-Dade ya prevé la construcción de viviendas y comercios en esta zona. Pero como parte de un “Área de Expansión Urbana”, la propiedad solo debería ser autorizada para la construcción cuando Miami-Dade se quede sin terreno edificable dentro del UDB.
La previsión de viviendas es una parte del argumento de Green City para crear más lotes para casas adosadas, que forman parte de la categoría de viviendas unifamiliares. Mientras que las previsiones del condado muestran varios años de lotes unifamiliares a futuro en todo el condado, se proyecta que la zona que incluye las parcelas de Green City se quedará sin terrenos unifamiliares en algún momento de este año.
Una votación preliminar está programada para febrero ante la Comisión del condado. La aprobación sería la primera vez que el condado acordara ampliar el UDB para un proyecto residencial desde 1994, según la oficina del condado del Plan Maestro de Desarrollo Integral, la colección de normas de uso del suelo que incluye el UDB.
Los comisionados este año ya han hecho avanzar un plan para ampliar el UDB en un área cerca de Homestead, pero eso es para un proyecto industrial sin una nueva subdivisión residencial. Una votación final sobre la solicitud del UDB por parte del centro comercial South Dade Logistics and Technology District pudiera llegar a finales de este año o a principios de 2022.
Para Green City, los patios traseros son una gran parte del argumento para ampliar el UDB en tierras de cultivo y permitir a los urbanizadores más espacio para la construcción de casas que atiendan a los compradores que deseen el estilo de vida suburbano.
“Quieren poder hacer una barbacoa en el patio trasero y que sus hijos corran por ahí”, dijo Miguel Díaz de la Portilla, ex comisionado del condado que ahora representa a Green City y a otros promotores como abogado y cabildero. Como afirma Green City en su solicitud para trasladar el UDB: “En un mundo pospandémico, muchos compradores buscan viviendas unifamiliares o adosadas con servicios exteriores adecuados”.
A la caza de un duplex asequible en Miami-Dade
Liliana Gutiérrez está en esa categoría. Esta contadora de 29 años está buscando casa con su prometido con la esperanza de cambiar su actual apartamento de Miami Beach por una casa adosada con espacio exterior propio. “Un huerto sería increíble. Y una cocina al aire libre”, dijo Gutiérrez. También estaría bien tener espacio para dejar salir a Chuletas, su perro Shih Tzu. “Caminamos mucho hasta el parque”, dijo.
El precio es el principal obstáculo, junto con la ubicación. Gutiérrez dijo que esperan evitar las urbanizaciones del oeste y quedarse más cerca de las zonas costeras, donde su prometido trabaja de banquero en Bal Harbour. Están buscando tan al norte como Hollywood para un duplex, para bajar los costos mensuales de la hipoteca con algunos ingresos de alquiler de la vivienda vecina. “Estamos tratando de quedarnos en el este”, dijo. “Los precios son extremadamente altos”.
Incluso con la tierra casi maximizada para la vida unifamiliar, la brecha de asequibilidad de la vivienda en Miami-Dade se mantiene como una de las peores del país. “Es un mercado de vendedores”, dijo Monique Graciotti, corredora de Keller Williams Capital Realty en Coral Gables. “Puedes tener una casa con 10 compradores haciendo una oferta”.
Los partidarios de mantener el UDB sin cambio quieren que Miami-Dade se centre más en aumentar las opciones de vivienda cerca de los centros de transporte y de empleo existentes, donde los edificios de mediana altura pueden crear cientos de nuevos lugares para vivir en un terreno que daría cabida a un par de docenas de casas adosadas.
“Tenemos que construir de forma inteligente, en lugares inteligentes”, dijo Juan Mullerat, arquitecto y fundador del estudio de arquitectura Plusurbia. “Hay que construir en las ciudades, donde hay zonas subdesarrolladas. … Hay que densificar las zonas que están cerca del transporte y en terrenos altos”.
Los simpatizantes de mantener el UDB sin cambio ven la disminución de los lotes unifamiliares como un problema más para los constructores de viviendas que para la población en su conjunto.
Según las estimaciones del condado, casi todo el suelo residencial existente en Miami-Dade está ya ocupado por viviendas, con casas unifamiliares en cerca del 87% de la superficie residencial del condado. Mientras tanto, los datos del censo muestran que solo alrededor del 50% de la población de Miami-Dade vive en casas unifamiliares.
Proteger el suministro de agua potable de la urbanización
Los temas medioambientales hacen que las zonas fuera del UDB sean especialmente complicadas para Miami-Dade, dado que se solapan en sus funciones de amortiguación de los Everglades, cinturón agrícola y filtro para el suministro subterráneo de agua potable del condado.
Miami-Dade tiene pozos en todo el condado. Algunos extraen agua de lluvia cerca de las zonas urbanizadas del este, pero muchos de los mayores “campos de pozos” se encuentran debajo de terrenos fuera del UDB.
Los terrenos rurales son los más adecuados para reabastecer los acuíferos submarinos porque el espacio abierto ofrece más superficie para captar la lluvia.
“La mayor parte de la recarga se produce en el oeste … porque no está cubierta por el pavimento”, dijo Laura Reynolds, asesora medioambiental y líder de la Coalición Hold the Line. “A medida que nos enfrentamos a la elevación del nivel del mar, es más importante tener esa zona de recarga porque los campos de pozos del este se inundarán de sal”.
Aunque están muy al interior, las zonas bajas fuera de las partes del UDB también son vulnerables a las inundaciones, debido a las fuertes lluvias mezcladas con un nivel freático relativamente alto que será más problemático a medida que suba el nivel del mar.
Reynolds apunta a la ya difícil tarea de proteger los Everglades como razón principal para forzar los esfuerzos de urbanización dentro del UDB en lugar de crear nuevos lotes para desarrolladores fuera de él.
La restauración de los Everglades implica dirigir más agua desde el lago Okeechobee hacia el sur del ecosistema, un proceso que pudiera conducir a un derrame ocasional en las tierras circundantes durante las fuertes lluvias. Estos esfuerzos de restauración no pueden poner en peligro las viviendas, por lo que la ampliación del UDB también implica la reducción de la superficie disponible para la restauración de los Everglades, dijo.
“No podríamos poner tanta agua en los Everglades si no tuviéramos ese espacio”, dijo Reynolds refiriéndose a la zona que incluye el proyecto Green City propuesto por Limonar. “Si tuviéramos que proporcionar protección contra las inundaciones hasta la propiedad de Limonar, estaríamos en problemas”.
Mucho terreno para viviendas, pero no para casas unifamiliares
Legislación archivada por el comisionado más poderoso del condado, el presidente de la Comisión, José “Pepe” Díaz, usaría el extremo pendiente de los lotes unifamiliares como un activador para mover el UDB.
La propuesta cambiaría la política del condado sobre cuándo debe ampliarse el Límite de Desarrollo Urbano, estableciendo un objetivo de lotes unifamiliares que constituyan el 25% de la tierra disponible para la construcción en 10 años.
“No todo el mundo quiere vivir en un condominio”, dijo Díaz en una reciente reunión pública sobre su legislación. “Si esto sigue así, vamos a tener problemas”.
La política actual del condado no hace ninguna distinción en los tipos de vivienda para proyectar los suministros de terrenos necesarios para mantener el UDB sin cambio. Eso permite a los planificadores tener en cuenta los apartamentos y condominios junto con las casas adosadas, los duplex y las casas en el cálculo de la futura oferta residencial a medida que la población crece.
Con la disminución de la oferta de terrenos para viviendas unifamiliares, la nueva fórmula propuesta por Díaz obligaría a una ampliación instantánea del UDB para crear más terreno edificable para viviendas unifamiliares, dijo el principal planificador del condado.
“Esto desencadenaría una necesidad adicional de 4,000 acres más allá del UDB para dar cabida al déficit inmediato que se crearía”, dijo Lourdes Gómez, directora de Recursos Económicos y Regulatorios, al Comité de Infraestructura, Operaciones e Innovaciones de la comisión el 16 de septiembre. “Francamente, es simplemente una cuestión de que no tenemos terrenos, y el tipo [de vivienda] unifamiliar requiere mucho terreno”.
La legislación de Díaz no salió adelante del Comité de Infraestructura, que votó a favor de aplazar una decisión después que varios comisionados se opusieran a un cambio de política que desencadenaría una ampliación del UDB. Otros comisionados y la administración de la alcaldesa Daniella Levine Cava están buscando cambios para aumentar la construcción dentro de los límites de desarrollo urbano.
Eso incluye una revisión por parte de Recursos Económicos y Reguladores sobre si se debe exigir a los constructores que construyan más de seis casas por acre en áreas zonificadas para baja densidad fuera de los límites de la ciudad, que es el mínimo actual del condado. “Eso consume mucho terreno”, dijo Gómez.
La comisionada Raquel Regalado, presidenta del Comité de Infraestructura, dijo que quiere que el condado explore cambios de política que faciliten la construcción de múltiples casas en lotes individuales.
“Vamos a tener una conversación sobre la división de lotes, las habitaciones para la suegra y multigeneracionales”, dijo. “Esto permitirá a la gente mantener a sus familias cerca”.
