Sur Florida / miamiherald
Cuando los funcionarios de la ciudad de Miami Beach se apresuraron a dar luz verde a la construcción de una torre de condominios de ultra lujo de 18 pisos justo al otro lado de la línea de la ciudad de Champlain Towers South, nadie sabía que el edificio de 40 años en la ciudad vecina de Surfside se tambaleaba al borde de colapso. Pero los saltos que dieron los funcionarios de Miami Beach para llevar la torre Eighty Seven Park del concepto a la realidad están ahora bajo escrutinio en medio de litigios e investigaciones sobre lo que causó una falla de construcción única en una generación en Champlain South que mató a 98 personas en junio. Las maniobras de la ciudad hace siete años incluyeron la creación de una nueva ordenanza de altura diseñada para los desarrolladores de Eighty Seven Park y permitirles tomar el control de una calle pública frente a la playa. Esas decisiones permitieron a los desarrolladores evitar dos posibles referendos de votantes que habrían ofrecido al público la oportunidad de vetar su proyecto. El acuerdo dependía de que Eighty Seven Park pagara “voluntariamente” a la ciudad $ 10,5 millones. El resultado final fue que Miami Beach trasladó la línea de propiedad de Eighty Seven Park, una vez protegida de Champlain South por la calle frente a la playa de 50 pies de ancho, directamente contra el límite del antiguo condominio de Surfside, trayendo maquinaria pesada e intensas vibraciones de la hinca de tablestacas. mucho más cerca de lo que hubiera estado de otra manera y aumentando el potencial de daño. Dos años después de la finalización de la torre vecina, la mitad de Champlain South se derrumbó.
La construcción cercana puede afectar las estructuras vecinas de manera material, desde el daño causado por el hincado de tablestacas para el apoyo de los cimientos hasta un fenómeno llamado “asentamiento diferencial”, donde la alteración del nivel freático y el suelo subterráneo puede desplazar de manera desigual los cimientos de la puerta de al lado. según ingenieros entrevistados por el Miami Herald. Si algo de eso ocurrió en Champlain South es objeto de una demanda colectiva presentada por sobrevivientes, víctimas y sus familiares el mes pasado. La demanda dice que la construcción en Eighty Seven Park contribuyó directamente al colapso de Champlain, y menciona a los desarrolladores del proyecto, el contratista general y los ingenieros entre los acusados. Las firmas de Eighty Seven Park niegan las afirmaciones. “Numerosos informes de los medios han documentado que Champlain Towers South fue diseñado incorrectamente, mal construido, con fondos significativamente insuficientes y mantenido y reparado de manera inadecuada”, dijo un portavoz de los desarrolladores en un comunicado. “Estamos muy seguros de que una revisión completa de los hechos mostrará que Eighty Seven Park no tuvo nada que ver con los trágicos eventos en CTS”.
Las fotos tomadas por los desarrolladores en una encuesta previa a la construcción muestran que el asentamiento diferencial en Champlain South puede haber tenido lugar antes de la construcción del Eighty Seven Park. Y aunque Champlain South presentaba señales significativas de daños por agua, que según la demanda fueron causados por Eighty Seven Park, los documentos de la junta de condominios muestran que esos problemas habían estado ocurriendo durante años. Los expertos en ingeniería coincidieron en que Champlain South sufría de un diseño deficiente, una construcción defectuosa y décadas de reparaciones de retazos. Dijeron que el trabajo en Eighty Seven Park podría haber debilitado la estructura de la torre, que ya estaba fallando, pero que habría estado lejos de ser la única causa de la tragedia. “Para empezar, Champlain Towers South era un edificio frágil”, dijo Abieyuwa Aghayere, profesor de ingeniería estructural en la Universidad de Drexel. “Y cualquier cosa que se agregue lo empeora”.
Mientras Eighty Seven Park se levantaba cerca de su edificio y se colocaban tablestacas a solo 4 metros de su borde sur, los residentes de Champlain se quejaron de que la construcción sacudía su condominio y expresaron temores de daños estructurales, pero nadie pareció hacer mucho para ayudar.
Su enigma fue en parte el resultado de la geografía. Eighty Seven Park se encuentra en el extremo norte de Miami Beach. Al sur hay un parque de la ciudad de 28 acres, desprovisto de residentes que puedan quejarse de la construcción. Al norte está Champlain Towers en la ciudad de Surfside. En otras palabras, debido a la ubicación de Eighty Seven Park, los comisionados de Miami Beach habían encontrado una oportunidad única: algunas de las personas que estaban más furiosas por el proyecto no eran sus electores. Vivían y votaban en Surfside. “No les importamos”, dijo Steve Rosenthal, propietario de una unidad de Champlain que sobrevivió al colapso, sobre los funcionarios electos de Miami Beach. “No somos sus votantes. No había nada que pudiéramos hacer.” El abogado de la ciudad de Miami Beach, Rafael Paz, defendió las acciones de la ciudad en un comunicado.
“El expediente muestra que esta transacción fue completamente examinada y analizada para cumplir con los Estatutos de la Ciudad y el Código de la Ciudad, y fue debidamente aprobada por el Alcalde y la Comisión de la Ciudad”, dijo Paz. Si bien la demanda no nombra ni a la ciudad de Miami Beach ni a la ciudad de Surfside como acusados, es posible que los municipios se agreguen más adelante. ‘UN TRATO HECHO’ Los desarrolladores de Eighty Seven Park compraron 8701 Collins Ave., entonces el sitio del antiguo e históricamente desprotegido hotel Dezerland estilo MiMo y un estacionamiento en la superficie, en diciembre de 2013. Los comisionados de la playa estaban ansiosos por ver cómo se elevaba una nueva torre en el vecindario de clase trabajadora de North Beach, donde aumentaría los ingresos fiscales. Y estaban entusiasmados con un plan original para renovar el hotel existente, aunque los desarrolladores más tarde decidieron demolerlo.
Entonces permitieron a los desarrolladores tomar 87th Terrace, la calle pública entre Dezerland y Champlain South, y agregarla a la huella de su proyecto. La ley de Florida permite “desocupar” una vía pública. Pero la medida se convirtió rápidamente en el más controvertido de un desfile de favores que la ciudad otorgó a los desarrolladores, lo que les permitiría eludir no uno, sino dos referendos de votantes. Al hacerse cargo de la carretera junto a su propiedad, los desarrolladores ampliaron sus pies cuadrados, lo que les permitió construir más unidades según las reglas de densidad de la ciudad. Si la ciudad hubiera querido aumentar la densidad directamente, en lugar de ampliar la propiedad mediante la entrega de una vía pública, se habría requerido un referéndum de votantes. La carta de la ciudad también establece que cualquier venta o transferencia de terrenos frente a la playa controlados por la ciudad, que parecía ser 87th Terrace, debía ser aprobada por los votantes en un referéndum.
Los funcionarios de la ciudad, sin embargo, encontraron otra laguna creativa. Dijeron que una franja de tierra en 87th Terrace entre la carretera y el océano alguna vez fue de propiedad privada y había sido tomada por el condado de Miami-Dade, lo que significa que la parte de la ciudad no se extendía hasta la playa. Por lo tanto, la carretera, que terminaba en la playa, no era una “propiedad frente a la playa” y no era necesario un referéndum, dijeron. (Eso no impidió que Eighty Seven Park, donde un ático se vendería más tarde por 37 millones de dólares, se anunciara como el lugar donde “el parque se encuentra con el océano”). El ex comisionado de Miami Beach Ed Tobin, el crítico electo más feroz del proyecto Eighty Seven Park, dijo que el obsequio de 87th Terrace debería haberse presentado a los votantes. Sospechaba que los desarrolladores, que después de la aprobación del proyecto dieron decenas de miles de dólares a un comité de acción política dirigido por otro comisionado, tenían una pista interna desde el principio. “A veces, cuando estás ahí arriba, parece que algo está hecho”, dijo Tobin.
La demanda colectiva presentada el mes pasado incluyó un correo electrónico interno del desarrollador principal de Eighty Seven Park, David Martin, director ejecutivo de Terra Group y uno de los constructores de lujo más destacados del sur de Florida , que insinúa una relación acogedora con la ciudad. “Sigan haciendo avanzar el trabajo. Si hay algún problema con la ciudad, llame a mi celular ”, escribió Martin en marzo de 2019, aparentemente después de recibir una queja de un residente de Champlain South. “La ciudad nos ayudará, quieren que acabemos. ¡No dejes que ningún vecino nos retrase, solo sé amable! ” ‘TENEMOS $ 10,5 MILLONES’ A mediados de 2014, los desarrolladores de Eighty Seven Park acordaron pagar a la ciudad $ 10.5 millones para sellar el trato por 87th Terrace. El dinero se destinó a mejoras en North Shore Open Space Park directamente al sur de la nueva torre y otros proyectos en el vecindario de North Beach.
“Este grupo nos está dando $ 10.5 millones que podemos usar para mejorar North Beach”, dijo Philip Levine, el alcalde en ese momento, en una reunión de la comisión en septiembre de 2014. “Por $ 10,5 millones, creo que es el negocio del siglo”. Cuando un orador en otra reunión pública criticó a la ciudad por “regalar” la calle, el comisionado Jonah Wolfson respondió con enojo. “Tenemos $ 10,5 millones. Eso es inexacto ”, dijo Wolfson, quien dirigió el comité político que luego aceptó dinero de los desarrolladores. “No se regalaron, fueron $ 10.5 millones … así que simplemente no estás diciendo la verdad”. Había un problema potencial: si bien los tribunales de Florida y la oficina del fiscal general han sostenido que las ciudades pueden desocupar las calles si esto sirve al interés público, han dicho que las transacciones no deberían depender de cuánto dinero obtienen las ciudades a cambio. En los memorandos y reuniones sobre el pago, Raúl Aguila, entonces abogado de la ciudad de Miami Beach, siempre tuvo cuidado de referirse a los $ 10.5 millones como una “contribución voluntaria”, no como una venta.
Pero los ex funcionarios de la ciudad caracterizaron esa distinción como una ficción, una acusación que también se hizo en la demanda. “El simple hecho de decir que fue ‘voluntario’ no significa que lo sea”, dijo José Smith, el fiscal de la ciudad de Miami Beach durante ocho años hasta que Aguila asumió el cargo en abril de 2014. “Claramente había un quid pro quo”. “La ciudad esencialmente vendió terrenos públicos al desarrollador”, dijo Saul Gross, un comisionado de Miami Beach de 2001 a 2009. “Personalmente, creo que es indignante”. Tanto Smith como Gross también dijeron que creían que desocupar la calle debería haber requerido un referéndum, descartando la laguna jurídica que encontraron los abogados de la ciudad como una forma de evitar que el público interviniera. “El desarrollador nunca quiere arriesgarse con los votantes”, dijo Gross
UNA CUESTIÓN DE PIES En el sur de Florida, los gobiernos locales han estado otorgando favores a los desarrolladores durante generaciones. Pero las consecuencias de las decisiones de Beach sobre Eighty Seven Park bien podrían haber sido desastrosas para Champlain Towers South, según la demanda colectiva. Como resultado de la toma de control de la carretera, la construcción se llevó a cabo justo en el borde sur de Champlain South. Los residentes de Champlain South se quejaron de las vibraciones que sacuden su edificio. En enero de 2019, Mara Chouela, miembro de la junta de condominios, envió un correo electrónico a Ross Prieto, el funcionario de construcción de Surfside, para quejarse de que el proyecto de al lado estaba “cavando demasiado cerca de nuestra propiedad”, lo que provocó “preocupaciones con respecto a la estructura de nuestro edificio”.
Se adjuntaban fotos de una retroexcavadora en 87th Terrace cerca del muro sur. Una investigación del Herald encontró que el colapso del 24 de junio probablemente comenzó cerca de esa área, cuando la plataforma de la piscina colapsó y la losa se desconectó de una pared de cimentación subterránea en el perímetro sur de la propiedad. La evidencia de corrosión y daño preexistente en la conexión fallida fue visible en las fotos posteriores al colapso, según una revisión de 10 ingenieros entrevistados por el Herald. Y una simulación por computadora del colapso de Champlain, creada por el profesor de ingeniería de la Universidad de Washington Dawn Lehman junto con el informe del Herald, ahora sugiere que el colapso se extendió a la torre cuando se rompió la barra corroída que conectaba la losa con el muro perimetral. La demanda alega que la proximidad de la construcción en Eighty Seven Park causó el colapso, aunque no señala específicamente el daño a lo largo del muro perimetral como la razón. “Si los [desarrolladores] no hubieran ‘comprado’ 87th Terrace de la Ciudad, la construcción habría ocurrido aproximadamente a 60 a 70 pies de distancia de CTS”, dice la demanda.
Una cuestión de pies puede marcar una gran diferencia cuando se trata del impacto de las vibraciones al hincar tablestacas como las instaladas en 2016 como parte de la construcción de Eighty Seven Park, dijo Manoj Chopra, profesor de ingeniería civil en la Universidad de Florida Central. Colocar pilotes a 13 pies en lugar de más de 50 pies desde un elemento estructural, dijo Chopra, es “definitivamente significativo, solo desde un punto de vista comparativo”. “La onda es más alta en su magnitud más cercana a la fuente, y con la distancia se disipa”, dijo. Los registros muestran que el hincado de tablestacas excedió los límites de vibración establecidos por el contratista a lo largo del muro perimetral sur en Champlain South. Si bien no era probable que los niveles hubieran dañado el concreto reforzado, de acuerdo con los estándares de la industria minera en los que se basaron los límites, los ingenieros consultados por el Herald dijeron que niveles aún más bajos podrían dañar edificios frágiles con degradación preexistente como Champlain South. Los desarrolladores de Eighty Seven Park dicen que no tenían forma de saber que Champlain South era tan débil y, de hecho, la urgencia de algunos de los peores daños del edificio no se destacó hasta el informe de un consultor en 2018 como parte de la revisión estructural requerida de 40 años del edificio. . Otro trabajo en Eighty Seven Park también podría haber empeorado ese daño.
Antes de que se levantara la torre, los desarrolladores “deshidrataron” el suelo de su propiedad, succionando la humedad para poder trabajar en un suelo seco y estable en lugar de barro. La demanda alega que el proceso provocó un arreglo diferencial en Champlain South. El asentamiento diferencial ocurre cuando el sedimento debajo de la parte del edificio más cercana a la construcción se desplaza o se compacta más que otros, a menudo como resultado del secado, potencialmente torciendo las juntas de la estructura y agrietando el concreto. Si bien las grietas escalonadas en el muro de privacidad a lo largo del perímetro de Champlain South sugieren que se produjo un asentamiento diferencial, las fotos de la encuesta previa a la construcción de los desarrolladores, realizada a principios de 2016, muestran que el problema comenzó antes de cualquier construcción o desagüe en la puerta de al lado. No está claro a partir de las fotos revisadas por el Herald si el daño empeoró durante la deshidratación o la construcción posterior.
El portavoz de Eighty Seven Park dijo que su proyecto “no causó ningún asentamiento” de la estructura de Champlain South.
“Cualquier sugerencia de que la deshidratación, o cualquier otra actividad de construcción, causó ese agrietamiento es simplemente incorrecta”, dijo el portavoz. Los desarrolladores también arrancaron 87th Terrace, el camino de 50 pies de ancho y la acera junto al muro perimetral sur de Champlain, y lo reemplazaron con un lecho de grava y un paseo público peatonal de 10 pies de ancho, rechinando el suelo que estaba al lado un elemento estructural crucial de Champlain con equipo pesado. En al menos una ocasión durante la construcción, el equipo raspó el exterior del muro de privacidad de concreto no estructural alrededor del área de la piscina Champlain Sur, dañándolo, según una inspección de Frank Morabito, un ingeniero contratado por la junta de condominios. El muro de privacidad se asienta sobre el muro perimetral que proporcionó un soporte fundamental a la losa de la plataforma de la piscina. Eighty Seven Park dijo que el trabajo en 87th Terrace no podría haber dañado la pared estructural de abajo, en parte porque estaba protegida por tablestacas instaladas durante la construcción mucho anterior de Champlain. Ni los desarrolladores ni el contratista general, John Moriarty & Associates, le dirían al Herald qué subcontratista arrancó la carretera en 2016 o instaló el paseo peatonal de la playa en 2019. La ciudad de Miami Beach no pudo proporcionar registros que establecieran que el trabajo en 87th Terrace fue específicamente permitido o inspeccionado para garantizar que todo salió correctamente.
Los desarrolladores dicen que solo se enteraron del daño el año pasado después de que Morabito estimara que el muro de privacidad necesitaría casi $ 200,000 en reparaciones, atribuyendo alrededor de $ 80,000 de ese daño a Eighty Seven Park. Morabito también dijo que el sistema de drenaje de la pasarela peatonal construida por Eighty Seven Park se inclinaba hacia el muro de Champlain, canalizando agua en el muro de cimentación y provocando que se filtrara al garaje de abajo, lo que los desarrolladores niegan. Si bien los planos muestran que la pasarela fue diseñada para ser plana de lado a lado, no está claro cómo se construyó. Las inspecciones posteriores a la construcción realizadas por los desarrolladores no incluyeron mediciones de elevación para compararlas con las del informe de Morabito. La demanda alega que la intrusión de agua corroyó los elementos estructurales de Champlain South.
El daño por agua fue claramente un problema en la conexión de losa a la pared que falló durante el colapso, según los ingenieros que revisaron las fotos para el Herald. Pero los registros de los condominios muestran que la acumulación de agua había sido un problema durante décadas y que las macetas pesadas filtraron agua en la conexión de la losa antes de ser retiradas en 2017. “No diría que [la construcción en Eighty Seven Park] es lo único que causó la falla”, dijo Aghayere, ingeniero de la Universidad de Drexel. “Tantas cosas juntas. Fue un perfecto escenario en el peor de los casos “. ‘ACCESO COMPLETO A LA CIUDAD’ La aprobación de Eighty Seven Park, desde la propuesta del proyecto hasta la aprobación final, tomó menos de dos años. Un desarrollo de su tamaño normalmente tomaría mucho más tiempo, especialmente dada la oposición de conservacionistas históricos y grupos activistas de North Beach, dijo Smith, el ex fiscal de la ciudad de Miami Beach.
Pero los desarrolladores “tenían acceso completo a la ciudad y podían salirse con la suya muy fácilmente”, dijo. A las pocas semanas de que el equipo de Eighty Seven Park comprara el lote a fines de 2013, los comisionados de Beach propusieron una enmienda de zonificación diseñada específicamente para aumentar los límites de altura en el sitio a 200 pies. Originalmente, la enmienda se aplicaba a las propiedades dentro de los 150 pies del Parque de Espacio Abierto North Shore, lo que afectaba exclusivamente al futuro sitio del Parque Eighty Seven. Se expandió unos meses después para aplicarse a propiedades dentro de 250 pies del parque, dijo Smith, para abarcar propiedades adicionales en el vecindario y proteger a la ciudad de acusaciones de “zonificación local” ilegal para beneficiar a un solo desarrollador.
En una reunión de marzo de 2015 de la Junta de Revisión de Diseño de Miami Beach, el propietario de la unidad Champlain South, Alberto Manrara, dijo que no entendía por qué los desarrolladores tenían que hacerse cargo de 87th Terrace. “Nos preocupa que, donde antes teníamos la calle como un amortiguador del lote existente, ahora que la ciudad ha vendido esa calle a ese desarrollador, trae toda la acción mucho más cerca de nuestro edificio”, dijo Manrara. Los miembros de la junta de revisión le dijeron que era demasiado tarde; fue un trato hecho. Guillermo Olmedillo, entonces administrador de la ciudad de Surfside, dijo que ni siquiera sabía sobre el plan 87th Terrace hasta que un empleado de obras públicas le dijo que se había levantado una cerca alrededor de la carretera. “Dije, ‘¿Qué diablos?’ ”, Dijo Olmedillo al Herald. “Nadie lo sabía”.
Después de que los comisionados de Beach aprobaron el proyecto, Eighty Seven Park comenzó a hacer contribuciones políticas. En 2015, los desarrolladores y las entidades relacionadas dieron $ 40,000 a un PAC llamado Relentless for Progress, presidido por Wolfson, el comisionado que abogó tan ferozmente por el proyecto.
El PAC compartió sus iniciales, RFP, con una “solicitud de propuesta”, el documento que los municipios presentan para solicitar licitaciones para proyectos. El nombre, visto por algunos como un recordatorio del lucrativo negocio que reparte la ciudad, fue un acto descarado de cinismo a los ojos de críticos como Tobin, el otro ex comisionado. “No puede ser elegido hasta que entre al servicio de los desarrolladores de bienes raíces”, dijo Tobin. “Es como ser incluido en la mafia”.
Wolfson no respondió a las solicitudes de comentarios. El portavoz de Eighty Seven Park dijo que las contribuciones del PAC “no jugaron ningún papel” en la aprobación anterior del proyecto por parte de la ciudad y que los pagos eran “parte de nuestra participación en la comunidad”. ‘¿A DONDE FUE EL DINERO?’ En cuanto a los $ 10,5 millones que los desarrolladores le dieron a Miami Beach, los funcionarios de la ciudad han tardado en utilizar el dinero. La portavoz de la ciudad, Melissa Berthier, dijo que hasta ahora se han gastado $ 1.9 millones, todos en renovaciones planificadas para North Shore Open Space Park. De eso, $ 1 millón se ha destinado a “diseño y administración de proyectos”, dijo Berthier, y $ 900,000 a la parte del parque de un paseo por la playa que se espera que se complete el próximo verano.
El resto está presupuestado para otras mejoras del parque, dijo Berthier. Nancy Liebman, ex comisionada de Miami Beach y defensora de la preservación histórica desde hace mucho tiempo, dijo que ha escuchado “muchas quejas” sobre la lentitud de las renovaciones. “¿Dónde está el dinero?” Dijo Liebman. “¿A donde fue el dinero?” Levine, el ex alcalde que alguna vez llamó públicamente a Eighty Seven Park “el acuerdo del siglo”, ahora dice que apenas recuerda su papel en la promoción del proyecto. “Todo lo que recuerdo es que el desarrollador, creo, prometió dinero para ayudar a construir el parque”, le dijo al Herald. “No recuerdo nada más”.
