Después de meses de encierro en casa, numerosas infecciones y muertes, trabajar a distancia mientras los niños toman clases en la habitación de al lado, el cierre de negocios y ninguna esperanza de la que la pandemia esté llegando a su fin han tenido un impacto inesperado —y sísmico— en el mercado inmobiliario de Miami-Dade. Pero probablemente no es lo que usted piensa.
Sur Florida/El Nuevo Herald
“A medida que pasaban las semanas, todos nos estábamos volviéndonos locos, especialmente los que vivimos en un apartamento pequeño”, dijo María Ester Mercader, que vive con su marido y sus tres hijos en un condominio de dos dormitorios sin balcón en Key Biscayne.
Mercader estuvo un par de años pensando en comprar una casa, pero COVID finalmente la convenció a ella y a su esposo. “Nos sentimos muy tristes por nuestros tres chicos, que pedían una ‘casa grande’ con patio”, dijo.
Pero al igual que muchas personas en Miami-Dade que compran una casa unifamiliar dentro de su rango de precio, Mercader no ha conseguido nada que le convenga.
El coronavirus ha resultado ser una bendición inesperada para el mercado inmobiliario residencial y otro obstáculo para los compradores de viviendas de precio alto. Históricamente, las bajas tasas de interés y el desespero por el encierro han impulsado la demanda —y los precios— de las casas unifamiliares e incluso están moviendo con fuera la aguja en un mercado de condominios con exceso de inventario. Según la actualización del tercer trimestre de MiamiReport, dada a conocer por RelatedISG International Realty, una empresa conjunta cofundada en 2011 por Craig Studnicky, presidente de Related ISG, y el presidente ejecutivo de The Related Group, Jorge Pérez, solo 0.67% de todas las viviendas unifamiliares en Miami-Dade, equivalente a 4,516 de 678,860, están en venta o alquiler en este momento.
El informe muestra que el porcentaje de compradores extranjeros frente a los compradores nacionales ha cambiado sustancialmente desde 2010: de 49% extranjeros y del 21% nacionales al actual 23% extranjeros y 49% nacionales. Usando datos de declaraciones de impuestos, el estudio también indica que la Florida es la primera opción para la reubicación de los que quieren irse de Nueva York, Nueva Jersey, Illinois y Massachusetts.
Eso es una gran mejora a partir de abril, cuando el mundo casi dejó de funcionar y el volumen de transacciones inmobiliarias de repente se convirtió en un goteo.
“He vivido otras recesiones, a principios de la década de 1990, el 11 de septiembre, la crisis bancaria de 2008, pero en abril [de este año] pensé que íbamos a caer en la mayor recesión mundial”, dijo Studnicky. “Esto no tenía precedentes. Estaba pensando que podría haber una hambruna”.
Cinco meses después, el país sigue luchando con la pandemia, pero el mercado inmobiliario ha repuntado con una fuerza inesperada.
“Las casas se venden a un ritmo febril, el inventario se está reduciendo significativamente y los precios están subiendo”, dijo Studnicky. “Ahora los compradores dicen ‘Muéstrame algunos condominios’ porque las casas ahora están muy caras. Los compradores ya no van a encontrar una ganga. Si quieren una ganga, es un condominio.
Ron Shuffield, presidente de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, dijo que la baja en las viviendas unifamiliares a la venta ha sido significativa. Idealmente, un inventario de vivienda saludable debería ser suficientes para entre seis y nueve meses, lo que significa que demoraría esa cantidad de tiempo vender todas las propiedades en el mercado.
Pero desde mayo de 2020, el inventario de viviendas unifamiliares se ha reducido drásticamente, de 7.3 meses a 3.2 meses a finales de agosto. El precio medio de venta también ha aumentado debido a la demanda, de $375,000 en mayo a $425,000 en agosto (incluyendo el cierre). Ese precio es el más alto registrado desde 2007, cuando el precio medio de venta alcanzó un récord de $380,000, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, a pesar de que el inventario era mucho mayor.
El cambio en el mercado de condominios es igualmente significativo, de una oferta de 24 meses en mayo a una oferta de 12.8 meses a finales de agosto. El precio medio de venta en ese mercado también ha comenzado a subir —de $259,000 en mayo a $275,000 en agosto— pero todavía hay suficiente inventario para hacer de los condominios un mercado que beneficia a los compradores.
“Las personas que han estado atrapadas en un edificio de 50 pisos quieren estar en una casa”, dijo Shuffield. “Los condominios son una decisión de estilo de vida. Fue muy incómodo durante la pandemia. Pero ese inconveniente desaparecerá muy rápido. Para el próximo año, a menos que algo vuelva a pasar, la venta de condominios habrá aumentado en todo el condado”.
DONDE SE VENDE MÁS
El desglose de Shuffield de las ventas de casas unifamiliares, condominios y casas adosadas por municipio en Miami-Dade muestra los vecindarios específicos donde los compradores han ido en los últimos tres meses. Entre los mayores ganadores:
▪ In Miami Shores (donde el valor medio de la vivienda es $569,608), el número de ventas cerradas aumentó 42.6% entre el 1 de junio y el 31 de agosto en comparación con el mismo período del año anterior. El volumen total en dólares en ventas creció 29%, de $46 millones a $51 millones.
▪ Palmetto Bay (donde el valor medio de la vivienda es $310,471) mostró un aumento de 6.3% en ventas cerradas y un aumento de 14% en el volumen total en dólares de ventas, de $65.1 millones a $74.2 millones.
▪ Key Biscayne (donde el valor medio de la vivienda es $1,079,895) vio un aumento del 43% en la venta por volumen en dólares, de $101 millones a $144 millones.
La demanda en esos vecindarios está impulsando los precios y convirtiendo la compra de casas en un deporte de gladiadores.
“Miami Shores ha sido un vecindario conservador en materia del aumento de los precios”, dijo Inés Hedegus-García, directora de Estrategia e Innovación de Avanti Way Realty. “En cuanto a la inversión, es un residencial sólido… los aumentos han sido graduales.
“[Pero] ahora estamos viendo muchas guerras de ofertas. Tengo un comprador que ha perdido dos propiedades en Miami Shores y tiene un contrato de respaldo en otra propiedad en caso de que la venta pendiente no se concrete. Fuimos a verlo el mismo día que apareció en la lista de propiedades a la venta y ya tenía un contrato”.
Hegedus-García atribuye la popularidad del vecindario a la diversidad de sus vecinos, su ubicación central entre Miami-Dade y Broward y su proximidad a aeropuertos y playas. Pero agregó que la demanda ha hecho aumentar el precio de venta en la zona, y este momento los precios oscilan entre $675,000-$900,000.
“Las personas que viven en la costa tienden a quedarse en la costa”, dijo. “He vivido allí 35 años. Siempre me gustó mi casa, pero nunca me encantó. Ahora, con la pandemia, me he dado cuenta de lo impresionante que es mi casa”.
AUMENTO NACIONAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA
El mismo fenómeno está ocurriendo en todo el país. Según el informe de las tendencias mensuales de la vivienda de septiembre de realtor.com, el número de viviendas unifamiliares a la venta ha bajado 39% en comparación con septiembre pasado, lo que equivale a 529,000 ofertas de venta menos. Las casas se venden 12 días más rápido que en 2019 y tres días más rápido que agosto de 2020. Y el precio medio de venta se ha disparado a $350,000, un aumento anual de 11%.
El informe muestra que a pesar que el precio medio de venta de casas en el área tricondal sigue subiendo: $410,000 en septiembre, ligeramente más bajo a nivel regional que en Miami-Dade y Broward, el sur de Florida ocupó el lugar 47 en la lista de las mayores 50 zonas metropolitanas del país con el mayor aumento anual de precios.
Las cinco primeros lugares los ocuparon Cincinnati ($318,000, con un alza de 16.9%), Boston ($677,000, un alza de 16.4%), Filadelfia ($344,000, un alza de 15.6%), Indianapolis ($286,000, un alza de 15.2%) y Buffalo ($230,000, un alza de 15% más).
Solo Orlando, Pittsburgh y Los Ángeles quedaron por debajo que el sur de Florida.
Carrillo dijo que uno de los barrios con mayor actividad de ventas es Edgewater, específicamente el código postal 33137, donde Keyes ha visto un aumento anualizado de las ventas de 141% y una disminución de las ventas en efectivo de 47% a 24%. El valor medio de las viviendas en esa zona, en lo fundamental condominios y casas adosadas, es $310,471, según Zillow.
El Informe de Elliman de nuevos contratos firmados de septiembre de 2020 también apunta a una mayor demanda. Miami-Dade vio un aumento año tras año del 20.8% en contratos firmados (1,335 frente a 1,105) y la mayoría de las viviendas en el rango de precio de entre $400,000 y $800,00. Los nuevos anuncios de viviendas en septiembre con un precio inferior a $399.999 bajaron 72% en el mismo período del año anterior.
El mercado de condominios experimentó un aumento más modesto en los contratos firmados en general, 7%, pero la mayoría estaba en el rango de precios de entre $200,000 a $500,000. En general, los nuevos anuncios de venta se hundieron 46.4% año tras año, con las mayores caídas en el rango de precios asequibles ($200.000 a $299.999) y más caros, de $500.000 a $599.999.
