En Miami todo es más grande y por supuesto más cálido. Eso es lo que impulsa a muchos residentes del Norte del país que están llegando en oleadas a la Florida buscando apartamentos, sobre todo, para alquilar primero y luego decidir si van a comprar. Una buena estrategia si vas a poner mucho dinero en una vivienda que quizás tengas por muchos años.
SurFlorida – El Nuevo Herald
Consejos sobre cómo hacer una buena inversión en un apartamento en Miami es lo que pide Rafael Martínez, que no está impresionado con eso de que en “Miami todo es más grande y mejor”. El empresario tiene un piso magnífico en Bogotá, con una buena vista, y varias entradas, incluso para las empleadas del hogar.
“Quiero comprar en Miami y hacer una buena inversión”, dijo Martínez, que pidió no se usara su nombre real.
Lo dice con los ojos llenos de estrellitas y mirando un edificio alto de Coral Gables, que, como todo en esa ciudad, tiene ese encanto español y mediterráneo que solo es superado por los árboles que forman un canopyrobusto por el que la luz se cuela contenta.
Martínez ha estado muchas veces en Miami en viajes de negocio, otras tantas ha hecho un stop en camino a Orlando para ir a Disney con los niños, pero ahora quiere ese apartamento que le permita pasarse un tiempo en la ciudad. Su estatus migratorio no lo comparte, pero tampoco es problema.
Miami ha sido un mercado de bienes raíces tradicionalmente codiciado por los latinoamericanos, que ponen su dinero en un apartamento o en una casa con confianza de que con el tiempo les va a dar rendimiento.
En el 2019, los brasileños sustituyeron a los argentinos entre los que más compraban en Miami-Dade. En segundo lugar, quedaron los venezolanos, que también han sido fieles entusiastas del real estate en Miami, incluso antes del chavismo y el madurismo. Le seguían los argentinos, que perdieron la titularidad, y luego los colombianos, que son fieles pero conservadores en sus compras, según los expertos.
En los últimos años los compradores provenientes de México han comenzado a preferir al sur de la Florida, aunque ya llevaban como una década desarrollando relaciones con Miami y cada vez se incrementan más, dijo la urbanizadora y ejecutiva de bienes raíces Alicia Cervera Lamadrid a el Nuevo Herald.
Sin embargo, la lista de compradores extranjeros en Florida no la presiden los latinoamericanos, sino los canadienses, y es precisamente el sur del estado la zona que prefiere la mayoría de los compradores, en especial, Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach.
La competencia para comprar una casa en la Florida es cada vez más fuerte, entre otras razones porque los compradores del Norte y muchos extranjeros vienen armados con cash. Para aquellos que no tienen el efectivo, son estos consejos que ayudan a navegar el sistema para comprar en Estados Unidos.
Consejos para compradores internacionales en Miami
Desde su oficina en Pinecrest, Tony Rodríguez Tellaheche, cofundador de Prestige Realty Group, es uno de esos agentes de bienes raíces que está acostumbrado a ayudar a compradores internacionales y de otras partes del país.
“A los extranjeros les dan hasta 60 por ciento de financiamiento, así que necesitan de un 30 a un 40 por ciento de depósito”, dijo Rodríguez Tellaheche a el Nuevo Herald.
El down payment es literalmente el principio del sueño de comprar una casa, así que saber cuánto vas a necesitar te sitúa en terreno sólido. Este pago inicial depende del precio de la propiedad, acota el agente. Si vas a tomar un préstamos FHA, es decir, respaldado por entidades del gobierno, se puede dar un depósito tan bajo como el 3.5 por ciento del precio al que se compra la casa.
Esto no aplica para los compradores extranjeros, que no pueden tomar préstamos.
Por otra parte, un préstamo convencional pediría el 10 por ciento del pago inicial, y los jumbo loans, lo mismo, solo que suelen usarse para propiedades más grandes, apunta el agente.
Tasas de interés en mínimos históricos
Seguro habrás oído hasta el cansancio que las tasas de interés están en mínimos históricos, pero eso no quiere decir que puedas o debas comprar una casa.
“Para un préstamo convencional, las tasas están más bajas que nunca, en 2.25, y se puede conseguir un interés fijo a 30 años”, dice Rodríguez Tellaheche.
Para los compradores extranjeros, las tasas suben, pero aun así están bajas”, señaló el agente.
El puntaje de crédito es fundamental, y si este se sitúa por encima de 720, estás bien posicionado.
En el caso de los compradores internacionales, el banco que financie su préstamo en Estados Unidos les pedirá el registro de balance de tarjetas de crédito de varios meses.
Les exigirán presentar más documentación y tomará más tiempo el proceso de calificación para el préstamo.
A los compradores extranjeros y nacionales les van a pedir prueba de sus ingresos. En Estados Unidos es el formulario de impuestos W-2.
Si tienes un negocio, te piden prueba de dos años de ingresos, dijo el agente.
En cuanto al dinero que tienes en tu cuenta bancaria, el banco quiere que haya estado ahí por más de 60 días. También van a chequear si los ingresos entran con regularidad a la cuenta.
Cómo comprar una casa a distancia
Rodríguez Tellaheche explica que siempre ha tenido numerosos clientes que compraban sin haber recorrido físicamente la propiedad. Eso es ahora más común después de la pandemia, cuando el video y las teleconferencias permiten ver las casas y apartamentos al detalle.
Esta es una práctica común entre agentes de bienes raíces y futuros compradores en Miami. Los agentes envían el video, y si le gusta la casa, el cliente decide verla en persona. De lo contrario, ambos se ahorran tiempo.
“Se puede hacer facetime, un tour virtual o un video en vivo, para que la persona vea también la zona donde está comprando”, dice Rodríguez Tellaheche.
El cierre o closing de la propiedad, que requiere maratónicas firmas de documentos, se puede hacer en la embajada de Estados Unidos en el país del comprador. Luego los papeles se mandan por correo. También se usan programas para transferir documentos.
En este punto, ten cuidado con los estafadores en vísperas del cierre de la casa. Pueden comunicarse contigo pretendiendo ser un funcionario del banco, el agente de bienes raíces o un abogado, y pedirte que envíes un dinero de último minuto.
En ese caso, comunícate con la persona que ha estado procesando el préstamo y pregunta. No des información a desconocidos.
Comprar para invertir, ¿un apartamento o una casa?
Esa es una pregunta que hacen con frecuencia los que buscan comprar en Miami, y la respuesta depende de sus planes y necesidades.
Si no va a vivir aquí, lo mejor es un condominio. “Puedes cerrar la puerta y no tienes que preocuparte de nada”, dice el experto.
Suelen cuidar la piscina, mantener la seguridad en el edificio, y al regreso, solo hay que sacar de nuevo la llave. Pocas preocupaciones y más disfrute cuando vayas a usar el apartamento.
Si piensas alquilarlo a otra persona, lo puedes dejar en manos de una compañía que se encargue de administrarlo.
Esta también es una opción en caso de que quieras comprar una casa. Muchos prefieren más espacio y privacidad, y se inclinan por una casa.
En este caso, es mejor comprar en comunidades o urbanizaciones cerradas, que tienen seguridad regular y alguien que cuida las áreas comunes, corta la hierba y atiende la piscina.
Ahora, hay que tener en cuenta que el precio medio de los alquileres en Miami-Dade ha bajado un 9.1 por ciento de un año a otro gracias a un exceso de inventario.
Por otra parte, el mercado de bienes raíces se mantiene fuerte y sigue creciendo, así que esa inversión dará dividendos.
