Los países establecen un sistema de leyes para garantizar la convivencia armónica. Dichas normas se deben cambiar al quedar obsoletas o cuando técnicamente no respondan al propósito para el cual se promulgaron. Florida no es la excepción, si las leyes vigentes son insuficientes para garantizar la seguridad de los edificios, éstas deben ser adaptadas para llenar el vacío legal puesto en manifiesto a raíz del colapso del edificio de Surfside, al norte de Miami Beach, donde al menos murió cerca de un centenar de personas, y, de esta forma, tratar de evitar la repetición de tragedias similares en un futuro.
Sur Florida / diariolasamericas
Aún tenemos fresca en nuestra memoria la imagen del desplome de la torre Champlain Towers South, a las 2.22 am de la madrugada de pasado 24 de junio en Surfside. El último saldo reconocido por las autoridades es de 97 fallecidos. Un terrible suceso del que surge la interrogante de si se pudo hacer algo para evitar la tragedia.
Por supuesto, hallar el factor desencadenante de la desgracia es tarea de los investigadores especializados del Instituto Nacional de Estándares y Tecnología, que han asumido importantes pesquisas, como el derribo de las Torres Gemelas del World Trade Center aquel fatídico 11 de septiembre de 2001. Es un proceso que podría tomar meses, quizás más.
Pero independientemente de la causa, la tragedia de Surfside ha servido para mostrar el vacío legal que impide garantizar la seguridad en este tipo de edificaciones. Más allá de posibles negligencias, al parecer, la carencia de una ley que obligue a todas las partes involucradas a tomar acciones preventivas que impidan alcanzar el nivel de deterioro encontrado, no solo en Surfside, sino también en Crestview Towers, el edificio desalojado en North Miami Beach, y en otra veintena de condominios, podría ser el origen de este fenómeno.
Acción reacción
En 1974, el derrumbe en el centro de Miami del edificio de más de 50 años de antigüedad de la Agencia Federal Antidrogas, donde murieron siete personas, originó la creación del programa de recertificación obligatoria a los 40 años.
En marzo de 1981 se desplomó, en plena construcción, el condominio Harbor Cay, con un saldo de 11 trabajadores fallecidos. Este suceso dio lugar a la aplicación en Florida de normas constructivas más rigurosas para edificaciones superiores a los tres pisos.
Por tanto, no es descabellado pensar que la actual tragedia conlleve a una reacción legislativa que busque aumentar la seguridad en los condominios.
Anteriores pasos
En 2008, Julio Robaina, entonces representante estatal por el distrito 117, impulsó una propuesta de ley que obligaría a las asociaciones de vecinos a tener reservas suficientes para evitar los dolorosos special assessments, o derrama en español, y hacía mandatorio que los edificios de más de tres pisos realizaran una inspección cada cinco años, que sirviera para acreditar el mantenimiento requerido. El proyecto de ley fue aprobado y ratificado por el entonces gobernador Charlie Crist. Lamentablemente dos años más tarde, durante la recesión que sacudió al mercado inmobiliario, los legisladores derogaron el requisito de la inspección cada cinco años, así como la obligatoriedad de que en el presupuesto de los condominios se incluyera una reserva.
“Mi propuesta tenía una provisión que decía que era obligatorio hacer la inspección a todo el edificio, incluido lo estructural y la cambiaron con nuevas enmiendas para darle un carácter voluntario”, sostuvo Robaina.
“Si eso hubiese estado vigente, todos los edificios de Florida desde 2008 hubieran tenido esas inspecciones cada cinco años”.
Las asociaciones
Las asociaciones de condominios son organizaciones privadas, sin ánimo de lucro, gestionadas colectivamente. Ellas son las encargadas de planificar el mantenimiento del edificio. La ley actual sostiene de que al cumplir 40 años, están obligadas a pasar por un riguroso proceso de recertificación para el cual deben contratar a un ingeniero que inspeccione minuciosamente todas sus estructuras y sistemas y recomiende las reformas necesarias para cumplir las exigencias de seguridad.
Estos trabajos son supervisados por inspectores de los gobiernos locales, como municipios o condados, quienes se encargan de aprobar la recertificación. A partir de cuatro décadas de vida, el proceso debe repetirse cada 10 años.
Estudiosos de las leyes coinciden al decir que, en las actuales circunstancias legales, un condominio no tiene obligación de inspeccionar sus estructuras durante los primeros 39 años de existencia. A no ser que la junta de propietarios lo decida, algo que sucede rara vez.
Del otro lado, los inspectores de los gobiernos locales tampoco pueden intervenir en un edificio para realizar una inspección integral que compruebe el estado de sus estructuras, si no existen causas de fuerza mayor.
100 inspecciones
Según un resumen preparado por la CNN, Champlain Towers South fue inspeccionado entre 2013 y 2018 más de 100 veces. Pero dichas inspecciones tenían el objetivo de supervisar permisos de reemplazo de ventanas, puertas exteriores o cambio de aires acondicionados. Solo entre 2019 y 2020 los inspectores de Surfside visitaron el ahora colapsado edifico otra decena de ocasiones. Incluso, el director de construcción de la ciudad, Jim McGuinness, inspeccionó el trabajo que se estaba realizando en el techo del edificio el 23 de junio, el día antes del colapso.
La realidad es que los inspectores supervisan un área de la edificación o una reforma determinada y su trabajo es velar de que se cumplan los códigos establecidos, pero tienen obligación de supervisar las estructuras del edificio en su conjunto.
Nelly Velásquez, comisionada de Surfside, explicó que “si no hay una petición de los residentes del condominio al ayuntamiento, donde se explique que hay un problema estructural en el edificio, nosotros no podemos hacer este tipo de inspecciones”.
Cambio legislativo
La realidad es que las leyes que se han aprobado hasta ahora se han centrado más en el control de los procedimientos administrativos de las asociaciones. Sin embargo, el desafío actual es lograr el equilibrio entre exigir más reservas, inspecciones estructurales y trabajos de mantenimiento efectivos, sin anular el poder de decisión de las asociaciones.
“El período para hacer las inspecciones estructurales tiene que disminuir porque 40 años es mucho tiempo. Además, hay que exigir que se lleven a cabo otro tipo de inspecciones como un estudio del suelo sobre el cual están los edificios”, sostuvo Velásquez.
“Las leyes deben ser más estrictas con las asociaciones porque en sus manos está la vida de las personas que viven en el edificio”.
Por su parte, la senadora Ana María Rodríguez señaló que insistirá en los proyectos de ley que en la pasada legislatura pasaron por alto. Y coincidió con Velásquez al decir que “si las asociaciones no tienen presión legal para ordenar las inspecciones estructurales, proveer las reservas necesarias y seguir las recomendaciones de los inspectores, volverán a ocurrir este tipo de sucesos”.
Según los informes, Champlain Towers, que fue inspeccionada más de 100 veces, tenía un poco más de $777.000 en sus reservas. Sin embargo, los inspectores contratados por el propio condominio estimaron que la factura de reparación para poder obtener la recertificación de los 40 años sobrepasaría los $16 millones.
La correcta respuesta legislativa a esta realidad pasa por impulsar mecanismos que cierren el vacío legal que permite a los condominios alcanzar niveles tan peligrosos de deterioro.
