El desplome del edificio Champlain Towers South, en Surfside, se suma a la situación creada por la pandemia en el sector inmobiliario del sur de Florida y se combina con el éxodo de residentes y empresarios desde diferentes estados por una gran carga fiscal y el incremento de la violencia, entre otras causas.
SurFlorida / Diario Las Américas
Las ventas de propiedades en mayo en el condado Miami-Dade han sido catalogadas como las mejores de la historia en un mes, gracias a la llegada de más compradores y empresas provenientes del centro, norte, noreste y noroeste del país, según la Asociación de Realtors de Miami y el Servicio de Inventario Múltiple ó Multiple Listing Service [MLS, por sus siglas en inglés].
Las ventas totales de viviendas en Miami-Dade aumentaron 172.6% (de 1,297 a 3,536). Las transacciones de viviendas unifamiliares en Miami subieron un 85,3% (de 734 a 1.360), mientras que las ventas de condominios en Miami ascendieron a 286.5% (de 563 a 2.176).
Sin duda, el sector inmobiliario no solo ha mantenido en el sur de Florida sus niveles de beneficios en el 2020 y 2021, sino que los incrementó durante y después de la pandemia. Y la revisión para los próximos meses indicaba una tendencia alcista antes del desmoronamiento en Surfside. Incluso, con la nueva presidencia del autodeclarado marxista, Pedro Castillo, en Perú, se espera que no pocos empresarios peruanos de clase media y alta busquen asentarse en el centro y sur del estado.
¿El desplome en Surfside será visto como un suceso aislado?
Algunos analistas de bienes raíces en los condados Miami-Dade y Broward consideran que el derrumbe de la torre de 12 pisos puede verse como un hecho aislado que no afectaría demasiado las ventas y los precios en edificios ubicados a pocas millas o en la propia costa sureste de Florida.
La semana de finales de junio y primeros días de julio había 1.276 propiedades en venta en Surfside y sus alrededores (North Miami Beach, Bal Harbour) y hasta el miércoles poco menos de 1.260 propiedades continuaban en venta, lo que demuestra escasa variación.
La zona presenta una diferencia marcada en sus precios, desde un “estudio” en 79.000 dólares hasta “Penthouses” en casi 40 millones de dólares.
Annia García, presidenta de Delphi Investment Realty, y con 22 años de experiencia en el mercado surfloridano, responde a DIARIO LAS AMÉRICAS sobre el tema.
“Cuando pasa algo similar a esto, el temor dura un buen tiempo. Vivimos el ejemplo de los atentados del 9/11, cuando las personas se quedaron en un “shock” durante varios años”.
“Por mi experiencia y hablando con muchas personas, incluso americanos que no viven en Miami ni en el sur de Florida, me doy cuenta del impacto traumático que ha ocasionado la caída del edificio y sus decenas de víctimas mortales”.
“Ahora la gente siente temor de vivir en un edificio viejo. Antes, vender un apartamento en un edificio de más de 40 años, solo tenía el inconveniente de gastos en remodelación, vistas y medidas. Después de este trágico acontecimiento, eso debe cambiar. Ahora el comprador estará más preocupado por su seguridad, algunos cambiarán su intención de comprar un apartamento antiguo por uno moderno o se inclinarán hacia una vivienda unifamiliar”.
Un mercado sólido de propiedades unifamiliares
Antes del desplome del Champlain Towers South, la presidenta de la junta directiva de Miami Realtors, Jennifer Wollmann, explicaba que “el mercado de condominios de Miami continúa siendo impulsado por compradores estadounidenses, particularmente de estados con altas cargas fiscales, que se mudan al sur de Florida”.
No obstante al significativo aumento en las ventas de condominios en los últimos tres años, la pandemia impulsó también el retorno a espacios abiertos y propiedades unifamiliares con una mayor privacidad, a pesar de todas las medidas sanitarias y facilidades que crearon los dueños de los edificios en el sur de Florida para resguardar la salud de sus residentes.
Otro de los factores en el análisis son los altos precios por mantenimiento que exigen las asociaciones de condominios y las nuevas regulaciones desde que comenzó el COVID-19. Sin embargo, muchos compradores siguen optando por este tipo de viviendas.
Las transacciones de lujo unifamiliares en Miami ($1 millón y más) aumentaron 306% (272) en mayo del 2021. Si la comparación se hace con igual mes del 2019, el alza es de 177,6%.
Por su parte, las ventas de condominios de lujo en Miami ($1 millón y más) aumentaron 886.7% (296) en el mismo mes. Respecto al 2019, el ascenso fue de 236,4%.
Las bajas tasas de intereses, las políticas fiscales y el incremento de la violencia en varios estados del noreste, centro y noroeste; los incentivos que ofrece Florida (sin un impuesto estatal sobre la renta), el teletrabajo y el clima se han combinado desde el 2020 para fomentar un sólido mercado de propiedades unifamiliares de lujo en el sur de Florida en medio de un “boom” de nuevos edificios de apartamentos.
Con un precio entre $400.000 y $700.000, las ventas de viviendas unifamiliares en mayo crecieron un 190.7% (468 transacciones), en comparación con igual período del 2020, mientras que la adquisición de condominios fue del 475.4% (328 transacciones).
En estos momentos las bajas tasas hipotecarias hacen que la compra de viviendas sea más asequible. Según Freddie Mac, la tasa promedio para una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años fue del 2,96% en mayo, frente al 3,06% de abril. En el 2020 fue del 3,11%. Se espera que la hipoteca a tasa fija a 30 años se mantenga por debajo del 3,5% en el 2021.
Algunos analistas de bienes raíces creen que compradores de apartamentos en Surfside y posiblemente en todo el sur de Florida aplazarán las fechas de cierre en espera de un informe satisfactorio de inspección o simplemente no concluirán la compra.
Inminente aumento en los gastos de asociación
Las nuevas recertificaciones de los edificios con más de 40 años y mayores exigencias por parte del condado Miami-Dade en el mantenimiento e inspecciones, aumentarían el gasto de las asociaciones, consecuencia que –según analistas consultados- podría alejar a muchos compradores.
La mayor afectación sería en el lujoso Eighty Seven Park junto al lugar del colapso y donde se venden actualmente 7 unidades con precios que oscilan entre $2 y $11 millones. No muchos se decidirán a pagar esos precios frente al lugar de la tragedia.
Otros agentes de bienes raíces consideran que el suceso es algo muy específico y no frenará el flujo de compradores estadounidenses ni extranjeros en el sur de Florida. Así opina Alicia Cervera Lamadrid, presidenta de Cervera Real Estate, una de las compañías más activas en ventas de condominios en Miami y Miami Beach.
Annia García, de Delphi Investment Realty, afirma: “No creo que esta situación afecte con severidad el mercado y cause una importante caída, sobre todo en las propiedades frente al mar porque son zonas tradicionalmente codiciadas por su entorno. Cuando pones en venta un apartamento de millones de dólares, aunque tenga más de 40 años de construcción, siempre habrá una alta demanda y escaso inventario por las propias condiciones de la zona. Lo que sí considero que el mercado se volverá un poco más lento en los próximos meses en toda esa área cercana al derrumbe”.
Es muy probable que los vendedores reajusten sus precios a la baja en las zonas cercanas a Surfside y en la propia ciudad para que el nivel de ventas no caiga vertiginosamente frente a compradores que ahora serán más selectivos, inquisitivos y exigirán recertificaciones de la propiedad que desean adquirir.
Entre la diversidad de criterios y análisis de expertos en bienes raíces, hay algo tristemente real. Una tragedia de magnitud nacional como la de Surfside, con más de 100 víctimas mortales, no se borra fácilmente de la mente de millones de personas; mucho menos de quienes estaban en proceso de compra en esa zona y ciudades cercanas, o de quienes planeaban en el futuro vivir en ese atractivo lugar.
La magnitud del impacto de la tragedia del Champlain Towers South en el mercado inmobiliario de la zona y del sur de Florida dependerá en buena parte de la reacción de los compradores y de regulaciones y vigilancia más estrictas en Miami-Dade, que ofrezcan tranquilidad a los futuros residentes en apartamentos.
