El panorama del valor de la propiedad en Miami-Dade es positivo, de acuerdo con el nuevo informe sobre los valores gravables en el condado, que abarca el año 2020, en el que la pandemia afectó las construcciones nuevas y las propiedades comerciales, que perdieron muchos ingresos por el cierre de negocios y oficinas que enviaron a sus empleados a trabajo remoto.
Sur Florida / El nuevo Herald
La sorpresa la dieron ciudades pequeñas como Virginia Gardens y West Miami, que experimentaron un aumento significativo en el valor de las propiedades, según el informe sobre el Estimado del Valor Gravable emitido el 1 de junio.
Virginia Gardens, ubicada detrás del Aeropuerto de Miami y colindante al norte con Miami Springs, tuvo un crecimiento de 13.5 en el valor gravable de las propiedades.
“El precio de las casas subió un 5 por ciento”, dijo Pedro García, tasador de la Propiedad en Miami-Dade, indicando que el aumento se debe a que hubo mucho movimiento de bienes raíces en un vecindario compuesto principalmente por casas, que son las más buscadas por los compradores después de la pandemia.
Al mismo tiempo, la parte comercial de Virginia Gardens no se afectó mucho porque los negocios que tiene, ubicados principalmente en la calle 36 del noroeste, no cerraron por la pandemia. Aunque esta pequeña ciudad no se vio beneficiada por nuestras construcciones, sí mantiene aun precios relativamente asequibles, en un condado donde el precio promedio de las casas es de $515,000, apuntó García.
West Miami fue la segunda ciudad que experimentó un crecimiento considerable (10.1 por ciento) debido a los edificios de alquiler que se han construido en la avenida 67 y en otras arterias que limitan con la pequeña vecindad, muy codiciada por los compradores, que quieren vivir en el centro de Miami, en un barrio tranquilo de casas cuidadas.
Biscayne Park, una ciudad bastante popular por su ubicación junto al corredor de Biscayne Boulevard y que aun mantienen unos precios relativamente asequibles –sobre todo si se comparan con Morningside y Miami Shores– creció un punto más que el año pasado, llegando al 7.9 por ciento.
Dos caras de la construcción en Miami
Homestead y Florida City, ciudades al sur del condado donde aun hay terreno para construir y se levantan la mayoría de las nuevas urbanizaciones, también experimentaron aumentos en el valor gravable. Florida City creció 9.8 por ciento, un número considerable si se compara con el año pasado, que fue de 7.6 por ciento.
Homestead creció un 7.6 por ciento, muy cerca de Hialeah, que llegó al 7.9 por ciento, menos que el impresionante 9.6 por ciento del año pasado. Hialeah es uno de los lugares más prometedores para los urbanizadores, que están buscando construir en aquellos puntos clave de una ciudad que tiene poco terreno, pero cuyos valores han subido de manera constante en los últimos cinco años.
Por otra parte, la escasez de construcción marcó un descenso para muchos vecindarios que solían tener unos valores muy altos. En general, el valor gravable de las nuevas construcciones en el Condado solo creció un 5,000 millones en el 2020, una disminución con respecto al 2019, que creció $7,000 millones.
Aunque la construcción nunca paró en la Florida durante la pandemia porque era considerada una actividad esencial, sí ha enfrentado demoras y hasta dificultades en los precios y la escasez de materiales.
Las ciudades que han tenido los valores gravables más bajos son aquellas que tienen muchos condominios, sobre todo de lujo, como Aventura (-1.5 por ciento), Bal Harbour (-0.6 por ciento), Bay Harbor Islands (-0.5 por ciento), Miami Beach (-0.2 por ciento) y el de downtown (-0.1 por ciento).
García indico que en muchos casos los dueños tuvieron que bajar los precios entre un 5 y 15 por ciento para poder vender, porque el mercado de condos ha perdido fuerzas.
Tradicionalmente, el mercado de bienes raíces de apartamentos de lujo de Miami se ha nutrido de compradores extranjeros, y este tipo de transacciones se mantuvo, pero en un volumen menor que en tiempos prepandemia.
Valores y precios en Miami-Dade
La nueva construcción de edificios de apartamentos, que son los que predominan en algunas zonas del Condado, hará más competitivos los precios de los alquileres, señaló García, lo que representa una ventaja para aquellos que aun no pueden comprar su casa.
Asimismo el tasador afirmó que el condado en general tuvo un aumento del 3.6 en su valores gravables, mucho más de lo que se había proyectado –un poco más del 2 por ciento– considerando las afectaciones de la pandemia.
Las propiedades comerciales han sido las más afectadas por el cierre de los negocios y las moratorias de desalojo, que se mantiene hasta el 30 de junio. García pone como ejemplo la pérdida que representa para el centro comercial de Dadeland Mall un cliente como Nordstrom, que ocupaba un espacio de gran tamaño que va a ser difícil llenar.
“Sé que muchos dueños de propiedades comerciales han experimentado una pérdida de ingresos en alquileres debido al Covid-19”, dijo García, que le ha pedido a esos dueños que ofrezcan información sobre las pérdidas para que su oficina pueda hacer un valoración justa de las propiedades.
Los valores que se dan en el informe del 1 de junio son solo un estimado, los oficiales se emiten el 1 de julio, pero como indica García, no suele haber cambios significativos.
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