Millones de estadounidenses que perdieron sus trabajos durante la pandemia se han atrasado miles de dólares en el alquiler y las facturas de servicios públicos. En uno de los primeros actos oficiales del presidente Joe Biden después de su toma de posesión, extendió la prohibición federal de los desalojos hasta marzo.
Sur Florida / forbes
Si bien las moratorias de desalojo y miles de millones en ayuda federal para el alquiler han sido una red de seguridad para los inquilinos y propietarios que enfrentan dificultades, la pregunta es qué sigue para que la industria de la vivienda en alquiler sobreviva.
Greg Brown, vicepresidente senior de asuntos gubernamentales de la Asociación Nacional de Apartamentos, analiza lo que cree que se debe hacer para que los inquilinos y propietarios se mantengan a flote.
En diciembre se aprobaron $ 25 mil millones en asistencia para el alquiler y ahora hay más asistencia para el alquiler sobre la mesa con el próximo paquete de estímulo. ¿Han sido efectivos los $ 25 mil millones iniciales o es demasiado pronto para saberlo? ¿Se necesita más?
Los $ 25 mil millones en asistencia para el alquiler aprobados como parte de la Ley de Asignaciones Consolidadas (CAA) de 2021 fueron un primer paso crítico y un salvavidas para los inquilinos que acumulan deudas insuperables y los proveedores de vivienda que han estado al frente de la factura de viviendas de alquiler de Estados Unidos durante casi un año. Sabemos que, incluso con otro tipo de ayuda financiera, como los beneficios de desempleo mejorados y los cheques de estímulo, las personas todavía están luchando y es importante contar con asistencia de alquiler dedicada para que los residentes no tengan que elegir entre pagar alimentos o vivienda.
Desafortunadamente, ha habido un retraso en la distribución de estos fondos críticos a quienes más necesitan ayuda. Si bien el Tesoro de los EE. UU. Ha emitido una guía en forma de preguntas frecuentes y ha prometido una guía adicional, los beneficiarios finalmente determinan su elegibilidad y los procesos de solicitud. Las variaciones en la interpretación y los niveles adicionales de requisitos pueden disuadir la participación e impedir una distribución eficiente de la financiación. Y los programas creados con fondos de la Ley CARES deben actualizarse para cumplir con los requisitos descritos en la CAA. Como tal, garantizar que el alivio llegue a los inquilinos y, posteriormente, a los proveedores de viviendas de alquiler, que más lo necesitan, es una prioridad inmediata.
El Programa federal de asistencia para el alquiler de emergencia es indiscutiblemente una parte necesaria para mantener y reconstruir nuestra economía y también debemos asegurarnos de que reciba fondos suficientes y sólidos.
Cómo funciona el programa? ¿Cómo se puede aplicar?
El Departamento del Tesoro de los EE. UU. Está distribuyendo fondos de asistencia de alquiler de emergencia directamente a los beneficiarios elegibles, incluidos los gobiernos estatales y locales con más de 200,000 residentes, y ningún estado recibe menos de $ 200 millones.
En términos de elegibilidad, los hogares que actualmente están desempleados y han estado desempleados durante 90 días y los hogares que ganan el 50% del ingreso medio del área (AMI) o menos están siendo priorizados. Sin embargo, las jurisdicciones tienen cierta flexibilidad para atender a aquellos con ingresos de hasta el 80% del AMI y pueden establecer criterios adicionales según las necesidades de esa comunidad. La medida basa los ingresos calificados en los ingresos que recibe el hogar en el momento de la solicitud de asistencia y no en sus ingresos anteriores.
Las solicitudes deben presentarse directamente a los beneficiarios de subvenciones estatales, locales o tribales. Los residentes pueden postularse ellos mismos, pero también existe una opción para que los propietarios soliciten en nombre de un residente si el residente otorga un permiso por escrito. Una vez que se ha aprobado a una persona, la asistencia va directamente al propietario para pagar el saldo del residente. Esto agiliza el proceso y asegura que el dinero se destine a las necesidades de vivienda.
Para preguntas específicas sobre elegibilidad, el Departamento del Tesoro publicó preguntas frecuentes que aclaran las calificaciones y el uso de los fondos, pero nuevamente hay cierto nivel de variación a nivel estatal y local.
¿Es un préstamo? ¿Se puede utilizar para cubrir el alquiler atrasado?
No, el actual Programa de asistencia de emergencia para el alquiler brinda asistencia en forma de subvención y las personas no tendrán que devolver ningún dinero.
La ayuda se puede utilizar para cubrir hasta 12 meses de alquiler atrasado y gastos relacionados con la vivienda debido al Covid-19. Los beneficiarios deben pagar una cierta cantidad de atrasos antes de poder financiar el alquiler anticipado. Si hay pruebas de que el estado de la vivienda de un residente podría seguir en peligro debido al desempleo continuo, el programa también puede proporcionar hasta tres meses de posible alquiler.
¿Cuál es la estrategia de distribución actual y cómo puede mejorarla el gobierno federal para la próxima ronda de estímulo?
En general, creemos que ejecutar el programa de asistencia de alquiler a través del Departamento del Tesoro ayudará a garantizar una implementación rápida en el futuro. Sin embargo, hay fondos limitados disponibles, y hay mucha burocracia y confusión sobre la implementación a nivel estatal que están obstaculizando la implementación de la asistencia para el alquiler.
Más allá de las medidas de seguridad establecidas por el Congreso, los estados y las localidades tienen la jurisdicción final sobre cómo se distribuyen los fondos. Algunos estados ya tenían programas de asistencia para el alquiler con fondos de la Ley CARES, por lo que el programa federal ayudará a reponer aquellas fuentes donde se estaba agotando el dinero. Otros han tenido que actuar rápidamente para establecer los canales adecuados para examinar las solicitudes y distribuir los fondos de manera eficiente y oportuna.
Necesitamos más fondos y un proceso de distribución simplificado para abordar verdaderamente la carga que enfrentan los inquilinos, los propietarios familiares y otros proveedores de viviendas asequibles.
Algunas consideraciones clave para maximizar la eficiencia y efectividad del programa incluyen:
● Minimizar la cantidad de papeleo que debe presentar un residente. Si el proceso es demasiado complicado o requiere documentación de una variedad de fuentes, esto puede ser una barrera para las personas que realmente necesitan la ayuda y paralizar el proceso mientras se acumulan más deudas.
● Otra parte importante de esto es aceptar solicitudes en múltiples formas (electrónicas, en papel, etc.) porque es posible que haya personas que tengan acceso limitado a Wi-Fi, máquina de fax o impresora.
● Los programas que han demostrado ser más efectivos permiten que un proveedor de vivienda busque ayuda en nombre de sus residentes, así como también pregunte sobre el estado de una solicitud de un residente, lo que ayuda a avanzar en el proceso.
¿Hay ejemplos de estados o localidades que hayan implementado un programa de asistencia para el alquiler realmente eficaz del que puedan aprender otros líderes, incluidos los del nivel federal?
El Programa de Asistencia de Alquiler de Colorado, Preservación de Propietarios, en particular, ha recibido elogios en todo el país. Inicialmente se estableció con fondos de la Ley CARES, por lo que se están realizando algunos ajustes de acuerdo con los fondos de la CAA, pero uno de los elementos más exitosos del programa fue que permitió a los proveedores de vivienda buscar ayuda en nombre de sus residentes. Esto es particularmente importante porque permite que tantas personas como sea posible trabajen para ayudar a quienes más lo necesitan. Además, si tiene un propietario con varios residentes que necesitan asistencia, se familiarizarán con el proceso, lo que eliminará parte de la confusión que podría experimentar un solicitante residente por primera vez.
Además de la asistencia federal para el alquiler, se habla continuamente de extender la moratoria federal de desalojos. ¿Cómo funciona la asistencia de alquiler con una moratoria?
Por lo que hemos visto el año pasado, las moratorias van en contra del objetivo de asegurar la asistencia directa para el alquiler. Las moratorias de desalojo son políticamente populares y bien intencionadas, pero no logran el objetivo de mantener a los residentes en sus hogares, simplemente patean la lata más adelante.
Pero esto no puede esperar. Las facturas se están acumulando para los residentes ahora. Muchos están endeudados por varios miles de dólares, si no más. Según la Encuesta de pulso de hogares del censo de la semana del 21 de febrero, el 27,5% de los inquilinos expresaron poca o ninguna confianza en su capacidad para pagar el alquiler en marzo. Al mismo tiempo, los propietarios ya no pueden llevar la carga de albergar a los inquilinos estadounidenses sin ingresos suficientes.
Existe la idea errónea de que la industria de la vivienda en alquiler está dominada por grandes propietarios corporativos con un importante respaldo de inversión. Pero en realidad, más de la mitad de la oferta de viviendas de alquiler del país, 22,1 millones de unidades, es propiedad de pequeños propietarios familiares que poseen menos de cinco unidades. No tienen reservas a las que apoyarse y muchos han gastado sus ahorros personales tratando de ayudar a los residentes y llegar a fin de mes.
¿Qué soluciones necesitan ver los propietarios e inquilinos en este próximo paquete de ayuda?
La respuesta es simple, pero se necesitará mucho trabajo y recursos para lograrlo. La solución número uno por la que debemos seguir abogando es la asistencia de alquiler rápida, continua y específica. Este problema no va a desaparecer pronto: millones de inquilinos y propietarios familiares en todo el país están persiguiendo un objetivo en movimiento a medida que se acumulan las deudas de alquiler y otras facturas.
La asistencia para el alquiler garantiza que los residentes se encuentren en un lugar financieramente estable al salir de la pandemia y que los proveedores de vivienda puedan seguir haciendo su trabajo y proporcionar viviendas de calidad. Además de más fondos, necesitamos ver un proceso de solicitud simplificado, orientación para los estados y un método de distribución eficiente.
No hay forma de que una industria que brinda un servicio tan crítico funcione sin ingresos. Este es un negocio de bajo margen y el efecto dominó del alquiler impago no solo afecta la viabilidad y la calidad del parque de viviendas, sino también la calidad de nuestras comunidades.
Sólo 10 centavos de cada dólar de alquiler son ganancias: 38 centavos cubren la hipoteca; 14 centavos cubren los impuestos a la propiedad que financian escuelas, bomberos y otros servicios de emergencia; 16 centavos cubren los gastos operativos, incluido el mantenimiento de rutina; 10 centavos cubren la nómina, lo que respalda los 17,5 millones de empleos de la industria; y 12 centavos cubren gastos de capital. Si los propietarios no tienen el dinero para pagar estas facturas, las unidades se deteriorarán y, en última instancia, podrían entrar en ejecución hipotecaria. Esto solo agotaría aún más la ya escasa oferta de viviendas asequibles.
