Uno de los errores que suelen tener los compradores de vivienda primerizos, es pensar que sólo deben preocuparse por el pago inicial de una casa, encontrar una hipoteca con una tasa de interés accesible a sus posibilidades y pagar sus mensualidades. Sin embargo, para que eso suceda, no contemplan los costos de cierre, que pueden ser tan elevados como el anticipo. Pero existe la posibilidad de que este inesperado, pero siempre existente pago, lo pueda solventar el vendedor. A este arreglo se le conoce como concesiones del vendedor.
Sur Florida / solodinero
Las concesiones del vendedor son partes de sus costos de cierre que, en lugar de pagarlos el comprador, negocias para que el vendedor las pague. Esto le quita parte de la carga financiera al comprador, tal como lo señala Quicken Loans.
Pero no creas que el vendedor te dará dinero como comprador para que tú pagues los costos de cierre de tu hipoteca. No. En realidad el acuerdo se realiza usando parte de los ingresos de la venta de la casa. El comprador no saca de su bolsa para pagar los costos de cierre, pero en estricto sentido el vendedor tampoco ya que lo solventa por medio de la transacción de la compra de la casa.
¿Cómo funcionan las concesiones del vendedor?
No es una oferta que los vendedores suelan hacer en todos los casos o de primera instancia. Pero cuando la propiedad que quieren vender no sale del mercado de bienes raíces tan pronto como esperaban, un comprador puede aprovechar esta moneda de cambio como incentivo para que el propietario original por fin pueda realizar la transacción que espera.
La forma más común en la que el vendedor “paga” los costos de cierre, es aceptando una pequeña reducción al precio de su casa por el valor de lo que saldrían esos costos, para que el comprador pueda pagarlos de ese dinero.
Si por el contrario, el comprador es quien no tiene los suficientes fondos para pagar los costos de cierre, el vendedor puede optar por “pagarlos” subiendo un poco el precio de su vivienda, para que de ese dinero se puedan solventar. Lo que en realidad se está haciendo, y que el comprador puede hacerlo directamente con su prestamista, es agregando a su hipoteca el pago a plazos de los costos de cierre.
Pero ambos lados de la moneda, comprador y vendedor, deben tener claro que en ninguna circunstancia el monto de las concesiones del vendedor podrá exceder el monto de los costos de cierre cobrados al comprador. Las concesiones del vendedor tampoco se pueden utilizar para el pago inicial, reparaciones de la casa, electrodomésticos nuevos o para cualquier otro propósito que no sea pagar los costos de cierre que se muestran en los documentos finales del préstamo.
¿Qué cubren las concesiones al vendedor?
Los costos de cierre del comprador de una hipoteca pueden variar de compañía, pero las concesiones del vendedor que se pueden cubrir son:
Tarifas de originación de préstamos
Tasas de inspección y tasación de la vivienda
Puntos hipotecarios (también conocidos como “puntos de descuento”)
Seguro hipotecario por adelantado para préstamos FHA
Tarifas de financiamiento por adelantado para préstamos de VA y USDA
Gastos de abogado de cierre
Impuestos prediales pagados por adelantado
Seguro de título
Tarifas de grabación
De acuerdo con The Mortgage Reports, si tu pago inicial es inferior al 10%, la contribución máxima del vendedor es del 3%. Si tu pago inicial es del 10 al 25%, el vendedor puede contribuir hasta el 6% del precio de compra. Y para pagos iniciales superiores al 25%, la concesión máxima del vendedor en el 9%.
El mayor inconveniente en las concesiones al vendedor es que, a menos de que sea deriven de una necesidad propia del vendedor por querer sacar su propiedad lo más pronto posible, en buena medida son una forma de financiar los costos de cierre para el comprador como parte de su hipoteca, por lo que terminará pagando más por ellos al tener que solventar los intereses que se generen durante la vigencia del préstamo.
Y recuerda, las concesiones del vendedor son voluntarias. Así que, en un mercado de bienes raíces caliente, el vendedor está en todo su derecho de negarse.
